上海楼市数据实况 / SHANGHAI HOUSING PRICE DESK 上海房价实况：按商圈与板块标注 挂牌价、成交价、官方指数三层口径并列，不做单一均价结论 数据截止 2026-10-09 价格区间 2026年7—10月 成交数据 2026年9月为主 覆盖 16区 · 32个板块卡片 / 60余个商圈 一句话结论 上海不缺成交，缺的是同一个价格。 9月二手房网签站上2万套荣枯线以上，成交量创近6年同期新高，但"涨"只发生在核心商圈，远郊仍在用跌价换成交。 官方指数在涨，挂牌均价还在跌。 国家统计局口径下上海二手住宅价格已连续7个月环比上涨，而8月挂牌均价同比仍下跌约5%——指数反映成交结构，挂牌反映卖方报价，二者不矛盾。 按商圈看，价格差可达7倍以上。 内环顶级商圈（新天地、陆家嘴滨江）二手成交在15万—20万元/㎡量级，远郊（金山、临港外围、崇明）在1.4万—3万元/㎡，同一座城市两套定价体系。 挂牌价不是成交价。 外围成交普遍比挂牌低5%—8%，远郊老房更低；核心商圈议价空间已收窄到3%以内，部分房源出现报价上调。 全市关键指标 MARKET PULSE 取自官方指数与成交端数据，均为2026年9月口径（除标注外）。数字后的括号为口径来源等级，见文末说明。 2.36 万套 9月二手网签量（含商业口径） 同比增超15%，近6年同期最高 7 个月 二手住宅价格环比连涨 统计局70城口径，2月起止跌回升 3.6 万元/㎡ 7月全市二手住宅成交均价 机构成交口径，与挂牌价差约3成 18.47 个月 8月新房可售库存出清周期 中指研究院，库存持续回落 先搞清口径：为什么同一个小区有三四个价 BASIS 房价数字"打架"多半不是数据错，而是口径不同。下表是本页所有数字的计算规则，读商圈表前建议先看这6项。 指标 含义 上海当前水平 使用注意 挂牌均价 业主在网上挂牌的报价均值 全市约4.1万—6.0万元/㎡ （各平台差异大） 是报价不是成交，通常偏高 成交均价 实际网签或机构成交的均价 7月约3.61万元/㎡ 最低、最接近真实，但含大量远郊低总价房源 价格指数 统计局70城同质可比的环比/同比 环比连涨7个月；8月同比-0.8% 看趋势最准，不代表你的房子价格 议价空间 成交价相对挂牌价的让价幅度 内环核心＜3%；外围5%—8%；远郊更高 是本轮分化最灵敏的指标 成交周期 从挂牌到成交的天数 核心优质房＜50天；远郊老旧房120天以上 周期越长，流动性越差 出清周期 新房库存按当前速度卖完所需月数 全市新房18.47个月（8月） 个别热点板块可低至3个月 第一层：16区价格坐标 DISTRICT BENCHMARK 左列为2026年9月平台挂牌均价（房天下/安居客口径），右列为同一区的中位量级参考。区均价的参考价值有限——真正的价差在区内商圈之间，所以紧接着下一页做板块拆解。 16区二手房挂牌均价（元/㎡，2026年9月，平台口径） 黄浦 99,173 徐汇 92,459 静安 73,362 长宁 72,834 虹口 60,211 普陀 56,689 杨浦 55,488 闵行 49,483 浦东 49,177 宝山 40,670 松江 38,155 嘉定 36,857 青浦 36,229 奉贤 23,637 金山 14,944 崇明 14,659 同口径另一组公开读数：黄浦9.9万、徐汇9.3万、静安7.3万、长宁7.3万、虹口6.0万、普陀5.7万、杨浦5.5万、浦东4.9万、闵行4.9万、青浦4.6万、宝山4.2万、嘉定4.1万、松江3.7万、奉贤3.4万、崇明3.3万、金山2.9万。平台间存在万级差异，属正常现象。 挂牌价 ≠ 成交价：机构成交口径对照（2026年7月，元/㎡） 口径 全市 黄浦 徐汇 虹口 杨浦 浦东 二手住宅成交均价 36,086 91,051 65,771 45,512 41,494 37,979 同期平台挂牌均价 约52,000 约99,000 约86,000 约60,000 约55,000 约49,000 成交/挂牌价差 约-31% 约-8% 约-24% 约-24% 约-25% 约-22% 价差不是"降了这么多"，而是成交样本结构差异：成交里低总价、小面积、远郊房源占比高，挂牌样本则集中在业主心理价。这一点决定了任何"均价"都只能当坐标系，不能当估值。 第二层：商圈/板块标注 BLOCK BY BLOCK 按价格梯队分为四档，每档内按量级排列。每个板块标注：参考单价、价格口径（挂牌/成交）、近期变化、流动性与议价情况。同一板块不同来源差异较大的，同时列出区间并注明口径。 第一梯队 · 内环核心与滨江顶级商圈 成交口径约 10万—20万元/㎡ · 议价空间＜3% 陆家嘴滨江 浦东 20万+ /㎡ 成交 小陆家嘴核心滨江二手单价普遍站稳20万元/㎡以上；陆家嘴九庐8月挂牌约17.68万元/㎡ 江景标杆房门槛高 老工房同区仅约6.2万 克而瑞 / 平台挂牌 同一个"陆家嘴"，江景大平层和老工房能差3倍以上。区内老工房挂牌从7万出头降到约6.2万元/㎡，但租金回报稳定、卖出周期可控——这个板块要看房子类型，不能看板块均价。 新天地 黄浦 15.2万 /㎡ 成交 7月成交均价约152,400元/㎡，环比约+1.8%；商圈挂牌区间14.4万—16万元/㎡ 顶级商圈，同比价差扩大 翠湖天地系挂牌27万+ 成交报告 / 58商圈挂牌 黄浦内部价差最极端的板块：新天地成交均价约为半淞园路的2倍，价差比去年同期还在扩大。顶端项目（翠湖天地瑞苑等）挂牌在27万—31万元/㎡，属单独的收藏级价格体系。 徐汇滨江 徐汇 14.5万—16.5万 /㎡ 挂牌 核心段次新挂牌约14.5万—16.5万元/㎡；成熟住区约11万—15万元/㎡ 新房约19.5万 改善置换主力 机构板块点评 一二手倒挂已不明显，但次新稀缺性支撑挂牌坚挺。同区另一端，徐家汇板块7月成交约10.2万元/㎡，龙华、田林一带回落至8万—11万元/㎡。 前滩 浦东 14.5万 /㎡ 成交 二手成交均价约145,000元/㎡；9月新房平均单价约13.2万元/㎡ 改善房源成交周期从90天缩至45天内 克而瑞 / 板块月报 浦东本轮价格修复的标杆板块，也是"以价换量"最成功的样本：价格没大涨，但流速明显变快。 淮海中路 · 衡复风貌区 黄浦 / 徐汇 12.2万—12.9万 /㎡ 成交 淮海中路7月成交约128,600元/㎡（环比+1.5%）；衡山路商圈二手约122,035元/㎡ 老洋房、新里单价独立体系 同区老公房仅7万上下 成交报告 / 媒体核价 风貌区内部差异极大：思南路新里洋房、复兴中路老宅可到13万—26万元/㎡，而无学区、无电梯的老公房挂牌只有7万上下。这个板块绝不能用一个数字概括。 外滩 / 十六铺 黄浦 11.8万 /㎡ 成交 7月成交约118,200元/㎡（环比+1.3%）；商圈挂牌约10.6万—12.4万元/㎡ 黄浦世博滨江约11.4万—14.6万 成交报告 / 平台挂牌 南京西路—静安寺 静安 10.36万 /㎡ 挂牌 8月约103,607元/㎡，环比+2.45%，连续两个月上行 全区领涨板块 800万—1…